Кватэрнае пытанне: ці будзе у 2010 годзе даражэць жыллё? 3

Аналіз рынка нерухомасці Беларусі.

Кватэрная тэма па-ранейшаму з’яўляецца адной з самых надзённых для беларусаў. Рыэлтары, забудоўшчыкі, прастаўнікі міністэрстваў у адзін голас кажуць, што зараз стан рынка выправіўся і жытло (як купля-продаж, так і арэнда) будзе толькі расці ў цане. Гэта значыць варта купляць сёння, бо заўтра будзе даражэй. Ці так гэта? Паспрабуем разабрацца.

На сёння на рынку нерухомасці Беларусі склалася наступная карціна. Зараз 1 кв. метр жытла ў Мінску каштуе $1300–1700 на другасным рынку (калі разглядаць кошты на навабуды, дык $900-1500), у Гародні — $700–1300, у Магілёве — $800–1200, у Рагачове — $460–590, у Полацку — $570–790.

Далейшы аналіз па рынку нерухомасці будзем весці па Мінску, але варта адзначыць —

дынаміка змянення коштаў на кватэры па ўсёй Беларусі прыкладна аднолькавая.

Спачатку прааналізуем, якія цэны на квадратны метр былі ў Мінску ў розныя гады.

Кропкай адліку на арганізаваным рынку нерухомасці можна лічыць 1999 год.

Чаму менавіта гэты год? Тут адбылося супадзенне некалькі фактараў. Першыя пераўтварэнні на рынку жытла Беларусі пачаліся ў 1991–1992, калі быў падрыхтаваны і ўведзены ў дзеянне Закон аб прыватызацыі жыллёвага фонду, што дазволіла пачаць рэфармаванне жыллёвай сфэры. Дзякуючы гэтаму закону, да канца 1999 года па Беларусі было прыватызавана каля 1 мільёна кватэр, што дазволіла стварыць другасны рынак жытла. Гэтая акалічнасць падштурхнула дзяржаву звярнуць увагу на гэты рынак. За 1998—1999 гг. былі прыняты шэраг заканадаўчых актаў, што тычыліся розных аспектаў дзейнасці розных інстытуцыяў на жыллёвым рынку Беларусі. Так, новы жыллёвы кодэкс ўступіў у сілу з 1 ліпеня 1999 года. Таксама ў 1999 годзе Беларусь крыху аправілася ад крызісу 1998 года, паступова сталі расці ўсе сектары эканомікі, у тым ліку банкаўскі.

Так, у 1999 годзе квадратны метр адпакаёвай кватэры (35 кв.м.) у спальным мікрараёне каштаваў у сярэднім $350. Але крызісныя з’явы ў эканаміцы яшчэ былі даволі моцныя. Да таго ж прапанова кватэр амаль у 5 разоў перавышала попыт (14 563 супраць 3 307). Таму кошты на кватэры працягвалі падаць. І ўжо ў 2000 годзе сярэдні кошт квадратнага мэтра дасягнуў $275. Зараз цяжка ўявіць, але

аднапакаёвая кватэра ў Чыжоўцы ці Шабанах тады каштавала $9500.

З 2001 года назіраецца рост на рынку жытла. Адным з прыярытэтаў Праграмы сацыяльна-эканамічнага развіцця Рэспублікі Беларусь стала менавіта жыллёвае будаўніцтва. Быў прыняты шэраг захадаў для паляпшэння сітуацыі на жыллёвым рынку. Міністэрствам і ведамствам даводзіліся паказчыкі па аб’ёму ўвода новага жытла на наступны год, што стала сур’ёзным каталізатарам новага будаўніцтва. Здавалася б, пачало ўводзіцца больш жытла, і гэта павінна яшчэ знізіць цэны на рынку. Рост будаўнічай галіны пацягнуў за сабой рост і іншых сектараў беларускай эканомікі. У дадатак, у беларускую эканоміку пачалі паступаць сур’ёзныя сродкі ад нафтавага экспарту. І вось ужо 2002 годзе сярэдні кошт кв. м. жытла адпакаёўкі ў Мінску складае $360. Усе наступныя гады назіраецца тэндэнцыя росту коштаў квадратнага мэтра: 2003 г. — 450 дал.\кв.м., 2004 г. — 620 дал.\кв.м., 2005 г. — 900 дал.\кв.м., 2006 г. — 1100 дал.\кв.м., 2007 г. — 1 900 дал.\кв.м., 2008 г. — 2 000 дал.\кв.м.

Свайго апагея кошты на 1 кв.м. жытла дасягнулі летам 2008 года. Далейшы рост цэн быў прыпынены сусветным крызісам. Гэта адчуў на сабе першасны рынак (навабуды), бо меў большую залежнасць ад крэдытных рэсурсаў.

Ужо летам 2009 года сярэдні кошт кв.м. дасягнуў $1500. У канцы года да крызісных з’яў у эканоміцы дадалося сезоннае падзенне коштаў на кватэры. І ўжо

сёння аднапакаёвая кватэра (35 кв.м.) ў панэльным доме ў спальным раёне Мінска каштуе $43–46 тысячы.

Гэта прыкладна $1300 за кв.м. Кошты на першасным рынку зараз вар’іруюцца ў межах $900- 1500 за метр.

Але як будзе развівацца сітуацыя на рынку, ці варта чакаць паніжэння ці павышэння коштаў на кватэры? Рыэлтары ў каторы раз прагназуюць рост коштаў на кватэры, але іх прагнозы даволі стрыманыя — рост у межах 3%. Прагноз грунтуецца на тым, гадавое заданне па будаўніцтву жылля зніжана на 200 тыс.кв.м у параўнанні з 2009 годам да 1,2 млн.кв.м. Таксама яны адзначаюць, што

рынак будаўніцтва Беларусі закрыты ад замежных кампаній.

Прыход на рынак такіх ігракоў, як «Фішман-групп» і Маскоўская інвестыцыйная кампанія, хутчэй з’яўляецца выключэннем, якое толькі пацвярджае правіла.

Безумоўна, гэтыя фактары сыграюць сваю ролю на рынку, але варта звярнуцца да фактараў росту кошту жытла з 2001 па 2008 гг. І мы пабачым, што асноўнымі фактарамі былі рост пакупной здольнасьці ўсіх груп насельніцтва, даступнасць крэдытавання, і што асабліва важна, — павелічэнне памераў льготнага крэдытавання.

Варта прыгадаць «залатыя гады» беларускай мадэлі эканомікі, калі яна была ўмацаваная далярамі ад нафтавага экспарту, беларускія тавары без аніякіх перашкод плылі ракой на расейскі ды іншыя рынкі. Шмат якія катэгорыі насельніцтва маглі атрымаць адносна даступныя крэдыты на розныя патрэбы і, асабліва, на жыллёвае будаўніцтва. Чаргавікі, маладыя сем’і, міліцыянты, работнікі банкаў і іншыя катэгорыі насельніцтва… — працавала шмат праграм для атрымання імі льготных крэдытаў на набыццё кватэр ці будаўніцтва. Частка беларусаў працавала за межамі краіны, у першую чаргу ў Расіі, а грошы везлі дахаты і ўкладалі ў нерухомасць.

Крызіс ударыў па ўсіх сектарах беларускай эканомікі, але ў першую чаргу закрануў банкаўскі сектар, многія беларусы былі вымушаныя вярнуцца дахаты з замежных заробкаў, шмат якія прамысловыя прадпрыемствы перайшлі на чатырохдзённы працоўны тыдзень.

На пачатку 2009 гада большасць банкаў прынілі выдачу крэдытаў, з лета наглядалася паступовае аднаўленне крэдытвання, але працэнтныя стаўкі дасягаюць 25% гадавых. Большасць банкаў сутыкаецца з ростам праблемных крэдытаў. Практычна на ўсіх прадпрыемствах былі абрэзаныя прэміяльныя фонды, дадатковыя зарплатныя фонды зусім былі скасаваныя. На прыватных кампаніях пачаліся скарачэнні як шэраговага персаналу, так і мэнэджменту. Іншымі словамі, даходы насельніцтва і грашовыя рэзэрвы папаўзлі ўніз. І пакуль аб зменах да лепшага не выпадае гаварыць.

Фактараў, якія ўздзейнічаюць на рынак нерухомасці, даволі шмат, але самы галоўны з іх — гэта пакупная здольнасць насельніцтва. Рэзервы ў ашчадных беларусаў пакуль ёсць. На гэтым і гуляюць рыелтары і забудоўшчыкі, якія прагназуюць рост коштаў і раяць купляць жытло зараз.

Але з прыведзенага аналізу можна зрабіць вывад, што кошт квадратнага метра расці ў бліжэйшы час не будзе (магчымыя сезонныя выганні на асобных сегментах), а да канца 2010 года магчымае нават зніжэнне коштаў на 1–3%.

Канешне, калі вы маеце 70–80% ад кошту кватэры на руках, тады можна ўзяць крэдыт на рэшту і купіць кватэру зараз. Калі ж азначаных адсоткаў няма, то вельмі непажадана ўлазіць у крэдыты.

Пры гэтым, калі ў вас ёсць 70% ад мінімальнага кошту 1-пакаёвай кватэры (45 000*0,7=31.500 даляраў), то можна зрабіць хітрэй. Гэтая сума на банкаўскім рахунку пры існуючых зараз стаўках па дэпазытах будзе даваць вам штомесяц $205–210. Гэта цяперашні сярэдні кошт арэнды 1-пакаёвай кватэры з мэбляй. Тым самым вы фактычна не губляеце грошы на арэндзе, жывеце ў гатовай кватэры, што дае вам час яшчэ пазбіраць грошы і абысціся без крэдыта для набыцця ўласнага жытла.

Віктар Яўмененка

Хочаш падзяліцца важнай інфармацыяй ананімна і канфідэнцыйна? Пішыце рэдактару «Нашай Нівы» ў ТГ