Рынак нерухомасці Беларусі сёння перажывае з'явы, тыповыя для эканамічнага крызісу. Збядненне насельніцтва за апошнія месяцы і практычная адсутнасць крэдытнай падтрымкі з боку фінансавых інстытутаў прывялі да падзення купчай здольнасці, зніжэння попыту і перманентнага зніжэння цэнаў на жытло. Да таго ж, назіраюцца істотныя змены ў структуры попыту: на некаторыя віды аб'ектаў яго цяпер проста няма.
Многія з'явы знаёмыя беларусам па нядаўніх крызісных перыядах у эканоміцы ў 2008—2009 і 2011 гадах. Аднак напачатку 2015-га да іх дадаліся і іншыя фактары, звязаныя ў тым ліку са зменамі ў заканадаўстве. Гаворка ў першую чаргу пра поўную і канчатковую забарону разлікаў у валюце згодна з пастановай Нацбанка ад 3 лютага 2015 г. і ўказам кіраўніка дзяржавы № 49 ад 9 лютага 2015 г. — цяпер за гэта ўведзеная сур'ёзная адказнасць. Прамым ці ўскосным чынам паўплывалі на колькасць купцоў таксама меры па барацьбе з сацыяльным утрыманствам (дэкрэт №3 ад 2 красавіка 2015 г.) і ўвядзенне з 1 студзеня падатку на пазыкі ў Падатковым кодэксе. Такім чынам, купец аказваецца ў пэўных рамках, якія змяншаюць выгоды ад зніжэння цэнаў, прымушаючы людзей не толькі больш зарабляць на жытло самім, але і думаць пра абсалютную легальнасць даходаў у вачах падатковай інспекцыі.
А цяпер пагаворым пра некаторыя тэндэнцыі рынку нерухомасці сёння.
1. Цэны працягваюць падаць штотыдзень
Гэта заўважна нават «простым вокам», тут не трэба быць вялікім спецыялістам. «Цэннік» на кватэры, загарадныя дамкі і зямельныя надзелы ляціць уніз з узрастаючай хуткасцю. І толькі літаральна цягам апошняга тыдня актыўнасць рынку крыху вырасла, а падзенне ледзь прыкметна запаволілася, але далёка не на ўсе віды выстаўленых на продаж аб'ектаў. Пункту, у якім падзенне спыніцца, пакуль не відаць.
Цяпер настаў зорны час для набыцця нерухомасці тым, хто робіць гэта за жывыя грошы.
2. Пытанне, ці магчымы торг, страціла сэнс.
Звыклае для рыэлтара паняцце продажу з торгам цяпер не існуе. Торг магчымы апрыёры, бо такі час. Просяць зніжкі літаральна ўсе, хто прыглядае для сябе новы кут. Больш за тое: з досведу апошняга часу, прадаюцца выключна тыя аб'екты, на якія гаспадары пагадзіліся даць зніжку.
На колькі таргавацца? Да чаго быць гатовым, калі вы прадаяце сваю хату, і калі, наадварот, хочаце яе прыдбаць? З досведу, мінімальныя зніжкі зараз — прыкладна 5—7% ад цаны ў аб'явах. Але, па-першае, гэта збольшага датычыцца адна- і двухпакаёвак, а па-другое, заўсёды бываюць выключэнні ў той ці іншы бок.
3. Амаль знік попыт на элітную нерухомасць
Маюцца на ўвазе не толькі самыя адметныя дарагія дамы сталіцы альбо найсучаснейшыя катэджы, але і любое жытло з еўрарамонтам. Часам яно прадаецца разам з усёй мэбляй ды бытавой тэхнікай. Цяжкасці попыту, звязаныя з большымі цэнамі, асабліва перажываюць сёння каркасна-блочныя новабудоўлі з вялікімі метражамі. Падобныя тэндэнцыі датычаць і стылёвых, традыцыйна элітных «сталінак» — гэтыя віды кватэр, асабліва ў самым цэнтры Мінска, сёння сталі недасяжнымі для пакупніка незалежна ад наяўнасці ў іх рамонту і мэблі. І гэта пры тым, што яшчэ 2—3 гады таму шукаць новыя паступленні такіх кватэр даводзілася кругласутачна без выходных і святаў, каб не ўпусціць шанец для кліента іх набыць за прымальныя для яго грошы.
Выбар кватэр у «сталінках» і нетыповых каркасна-блочных дамах цяпер велізарны, але праблема ў тым, што пакупнік альбо не мае на гэта сродкаў, альбо чакае яшчэ большага падзення цэн.
4. Навабуды абганяюць хрушчоўкі
Паводле падлікаў службы маркетынгу аднаго са старэйшых сталічных агенцтваў нерухомасці — групы кампаній «Мальнар», на хрушчоўкі цяпер прыпадае 26% здзелак, у той час як на новабуды — 30%. Па назіраннях аўтара гэтых радкоў, гэта нонсэнс. Такога не было прынамсі за апошнія 8 гадоў.
Колькасць збудаваных у Мінску і блізкім прыгарадзе (Сеніца, Бараўляны) шматпавярховікаў выклікала вялікую канкурэнцыю, барацьбу за пакупніка і падзенне цэнаў. Забудоўшчыкі адзін перад адным завабліваюць кліента акцыямі, бонусамі і зніжкамі. Якасць сучасных «панэлек» цалкам задавальняе спажыўца. Адзіная праблема (калі праблема) — зазвычай вялікія ў такім жытле метражы адбіваюцца на цане. Падобна таму, як фінансава забяспечаны пакупнік спачатку сышоў на навабуды са «сталінак», цяпер ён з-за недахопу сродкаў часткова адыходзіць у бок больш старой, стандартнай панэльнай забудовы. Самыя папулярныя двух- і трохпакаёўкі ў Мінску цяпер — стандартныя праекты, г.зн. кватэры з кухняю ў 7 квадратных метраў у 9-павярховіках.
5. Цагляныя хрушчоўкі дасягнулі «панэлі»
Тым не менш, частка людзей па-ранейшаму купляе кватэры — і часцей за ўсё аднапакаёвыя — у звычайных пяціпавярховіках. Прычына, натуральна, палягае ў фінансах. Уплывае і іншае. Зараз большасць «хрушчовак» перажылі ці вось-вось перажывуць капітальны рамонт з заменай вокнаў, камунікацый, часам з уцяпленнем дома. Часта забудова тых часоў месціцца не вельмі далёка ад цэнтра сталіцы, у старых цяністых дворыках з бабулькамі і кветкамі. Калі чалавеку бракуе грошай на аднапакаёўку ў новым доме, ён можа лёгка пераканаць сябе, што цяністы дворык з коцікамі лепшы за асфальтаванае чыстае поле спальнага раёна, і знайсці душэўную гармонію у выратавальна малым метражы.
Нават недалёка ад цэнтра з-за абвальнага падзення цэнаў можна набыць жытло ў цёплым цагляным доме за грошы, якіх раней хапала на такое ж выключна ў панэльным. Таму здзелкі з «хрушчоўкамі» у цагляных дамах цяпер найпапулярнейшыя, а колькасць непрададзеных кватэр у пяціпавярховых «панэльках» пакуль штодня расце. Да зніжак на іх гаспадары псіхалагічна негатовыя.
6. Няма ўсплёску попыту на прыгарад
Штогод у гэтую пару года тэлефоны разрываюцца ад званкоў жадаючых набыць хатку за горадам. Цяпер ажыятажу на лецішчы і вясковыя хаткі, мякка кажучы, не назіраецца. Дамамі, якія каштуюць у даляравым эквіваленце больш за 150 тысяч, мала хто цікавіцца зусім.
Яшчэ з мінулай восені найбольшым попытам карысталіся просценькія лецішчы ў радыусе 30—40 кіламетраў вакол сталіцы коштам да 15 тысяч. Дамы ў вёсках пакупнікі былі гатовыя набываць за 20—25 тысяч. Здзелкі адбываліся ў выпадку саступак на 3—5 тысяч, але многія гаспадары не былі тады да іх гатовыя. Цяпер могуць саступіць, ды ўжо фактычна няма каму. Лецішчы восенню — гэта кватэры вясной.
З катэджамі праблем яшчэ болей з-за непад'ёмных для многіх коштаў, нягледзячы на тое, што ў ваколіцах іх набудавана вялікае мноства. Уласнікі новабудоўляў з блокаў і цэглы, з газавымі катламі і без, шклопакетамі і маляўнічымі відамі з балкона, стараюцца прапаноўваць розныя бонусы, напрыклад, растэрміноўку ў аплаце ці дапамогу з унутранай аздобай, але толку ад гэтага асабліва няма.
7. Пакупніка больш не цікавіць блізкасць да Мінска
Па аналогіі з тым, як у самім Мінску ўпаў попыт на цэнтр горада, у прыгарадзе цікавасць пакупніка з дарагой 10—20-кіламетровай зоны перамясцілася далей. Людзі аддаюць перавагу большым, чым раней, адлегласцям ад сталіцы: 50, 70, нават 100 і болей кіламетраў. За тыя ж самыя 20 тысяч там рэальна прыдбаць дом не толькі большы, але і ў лепшым стане, з большым кавалкам зямлі (калі трэба весці гаспадарку), нават адразу з усімі бытавымі выгодамі. Укладваць сродкі, якіх няма, у добраўпарадкаванне ўжо нявыгадна ў параўнанні з паездкамі ў Мінск, кажуць людзі. Асаблівым попытам карыстаюцца Маладзечанскі, Барысаўскі, Дзяржынскі раёны. За 100—130 кіламетраў у залежнасці ад месца цалкам дабротную сядзібку цяпер набываюць максімум за некалькі тысяч.
У мінчукоў з'явілася тэндэнцыя больш часу праводзіць на прыродзе, і нават моладзь ужо часцей цікавіцца вырошчваннем да свайго стала экалагічна чыстай гародніны. Яшчэ год таму палова маладых сем'яў, купляючы лецішча, казала, што засее грады травою і будзе ездзіць сюды на шашлыкі.
Што да ўласнікаў хатак на продаж, то большыя шанцы абмяняць жытло на грошы ў гаспадароў таннай драўлянай хаткі, чым цаглянага дома.
8. Пакупнікі з Расіі зніклі
Статыстыка, згодна з якой раней 5—6% угодаў прыпадала на расіян, ужо не актуальная. Раней усходнія суседзі часцяком былі пакупнікамі элітнага сегменту беларускай нерухомасці, цяпер гаспадары дарагіх кватэр страцілі надзею на некалі багатага суседа. Калі казаць без абагульненняў, то яшчэ з восені грамадзяне Расіі, наадварот, сталі адмяняць планаваныя ў Беларусі пакупкі, пачаўшы з камерцыйнай нерухомасці, якая пацярпела першай. У адрозненне ад мінулага года, незаўважная цяпер і плынь пакупнікоў з Украіны. Спадзеваў на інвестараў і перасяленцаў з заходніх краін асабліва не было ніколі — наадварот, тэндэнцыя продажу беларускай нерухомай уласнасці беларусамі, патэнцыйнымі альбо фактычнымі эмігрантамі, стала паціху ўзмацняцца.
Такім чынам, мы можам упэўніцца, што крызіс закранае найперш самых бедных і… самых багатых. З беднымі ясна, пад багатымі я маю на ўвазе ў тым ліку і гаспадароў выстаўленага на продаж дарагога жытла.
Выглядае, што свайго «дна» рынак дасягне не хутка. Пакуль прапановы жытла на продаж рэкордна перавышаюць попыт.
Напаследак — статыстыка прапановаў і попыту. Па дадзеных Нацыянальнага кадастравага агенцтва, у снежні мінулага году ў Мінску было выстаўлена на продаж каля 2600 кватэр, на якія прыпадала крыху менш за 1200 пакупнікоў. У лютым гэтага года разбежка колькасці прапановаў і попыту значна павялічылася: на 3600 кватэр — 830 тых, хто іх набываў. Усяго за месяц колькасць прапанаваных на продаж аб'ектаў амаль падвоілася (6956), а пакупнікоў скарацілася да 768. Статыстыка па прыватных дамах, як горадзе, так і за яго межамі, выглядае цяпер яшчэ больш кантрасна.
