В настоящий момент оценка земли осуществляется с применением нескольких унифицированных подходов. Они позволяют рассчитать точную стоимость земельного участка, независимо от того, с какой целью он будет использоваться.
В силу своей простоты и точности наиболее распространен сравнительный метод оценки земли. Сравнение с рыночными предложениями, имеющимися в свободном доступе, проводится по каждому значимому показателю, после чего эксперт может обобщить полученную информацию и скорректировать реальную стоимость участка. Наиболее важными моментами считается:
* Местоположение;
* Площадь и рельеф;
* Сфера использования;
* Подключение к инженерным коммуникациям;
* Развитая инфраструктура;
* Доступность для основных видов транспорта.
Для застроенных земельных участков может использоваться метод выделения, который позволяет определить рыночную стоимость участка с учетом проведенных улучшений. При этом эксперт должен верно определить стоимость модификаций и указать самый рациональный способ использования участка. При расчете стоимости улучшений применяется затратный метод. Выделение стоимости земли проводится путем вычитания стоимости улучшений из общего итога.
Метод остатка для определения стоимости земли стоит применять, лишь располагая данными о размере арендной ставки на аналогичные земельные участки или информацией о прибыли от бизнеса. Во втором случае необходимо правильно вычесть стоимость активов, которые не связаны с недвижимостью.
Если назначение земли пока остается под вопросом, применяется метод предполагаемого использования, который базируется на известном принципе остаточной продуктивности. В этом случае эксперт формирует наиболее вероятный план расходов для освоения участка и доходов, на которые в будущем может рассчитывать владелец. Разность полученных результатов будет считаться остаточным доходом.
Этот подход хорошо зарекомендовал себя при определении стоимости земельного участка, который в ближайшей перспективе будет активно развиваться. В своих расчетах эксперт применяет ставки дисконтирования, выделенные путем анализа показателей отдачи на капитал при использовании инвестиций, аналогичных по степени риска. Кроме того, этот метод подходит для определения ценности земель, которые планируется отвести для общественных нужд и сохранения экосистемы.
