У першыя дні лета традыцыйна прапанова на рынку нерухомасці моцна перавышае попыт. Пакупнікі дыктуюць умовы, а прадаўцы вымушаныя рабіць вялікія зніжкі, калі хочуць прадаць кватэру хутка. Пры гэтым шматлікія ўладальнікі памяшканняў да гэтага часу не ўсвядомілі маштаб «прасадкі».
На думку эксперта газеты «Звязда», ганаровага старшыні Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалая Прасталупава, прадаўцы сталічнай нерухомасці арыентуюцца не на цану рэалізаваных здзелак, а на цэнавы шэраг аб'ектаў у продажы, выстаўляючы кватэры па іх верхніх межах. На тыя ўмовы, якія цяпер прапануюць пакупнікі, яны пакуль не ідуць. А цэны, між іншым, у Мінску ўсё падаюць…
У чэрвені будзе лепш
Калі казаць пра сітуацыю на рынку ў цэлым, то карціна такая: у красавіку рынак асеў у два разы. Звычайна ў гэтым месяцы назіраецца 1400 здзелак, а сёлета — 700 дагавораў куплі-продажу. У маі — паводле статыстыкі (гэта пацвярджаецца звесткамі Нацыянальнага кадастравага агенцтва па колькасці дасканалых здзелак) зніжэнне яшчэ мацнейшае, але…
Калі ў красавіку гаспадары кватэр нікога да сябе не пускалі, а патэнцыйныя пакупнікі не хадзілі на прагляды — з-за пандэміі, — то ўжо з другой паловы мая сітуацыя стала змяняцца. Многія агенцтвы нерухомасці кажуць пра адчувальныя пазітыўныя тэндэнцыі. Як гэта разумець?
Магчыма, людзям проста надакучыла баяцца. Так, яны надзяваюць самыя сучасныя рэспіратары і медыцынскія пальчаткі. Але патэнцыйныя пакупнікі нерухомасці больш не стаяць убаку, а ўсё вынюхваюць і вымацваюць у кватэры. Фокус у тым, што некаторыя актыўнасці на рынку з'яўляюцца апераджальнымі на этапе заключэння папярэдняга дагавора і афармлення задатку, здзелка ж ажыццяўляецца пазней. Адсюль намеціўся попыт на фоне нізкай статыстыкі заключаных здзелак. Чэрвень толькі пачаўся, але мы ўжо бачым, што, хутчэй за ўсё, ён будзе лепшы, чым папярэднія месяцы, таму што задаткі ўжо пайшлі.
На попыт сур'ёзна ўплывае сезоннасць. Вясна і лета — гэта той час, калі актывізуецца рынак загараднага жылля. Дыстанцыяванне, самаізаляцыя і закрытыя граніцы яшчэ больш падштурхоўваюць людзей да прыняцця рашэння аб куплі загараднага дома, таму попыт (як «Звязда» ўжо пісала) у гэтым сегменце моцна актывізаваўся. На рынку назіраецца актыўны попыт на танныя загарадныя хаты, дачы і ўчасткі. Гэта не значыць, што дарагія аб'екты не купляюць, але колькасная перавага на баку бюджэтнага сегмента — ад 10 тысяч да 20 тысяч долараў.
Цяпер адбіваюцца эканамічныя фактары
Спецыфіка яшчэ і ў тым, што на любыя эканамічныя працэсы — дэвальвацыю рубля (у адносінах да долара), іншыя макраэканамічныя падзеі — беларускі рынак нерухомасці рэагуе мацней, чым у іншых суседніх краінах. Тлумачыцца ўсё проста: калі там кошт нерухомасці прывязаны да нацыянальнай валюты, то ў Беларусі вялікая частка насельніцтва атрымлівае заробак у рублях, а купляе кватэры — у доларах. І калі адбываецца нейкі скачок, рынак не паспявае хутка адаптавацца.
Іншы момант — крэдытаванне. Следам за макраэканамічнымі з'явамі ў свеце нашы банкі пачалі перастрахоўвацца, узмацніўшы ўмовы для крэдытаатрымальнікаў, а пасля і зусім прыпыніўшы праграмы. Гэта сур'ёзна пахіснула пакупніцкую здольнасць насельніцтва. Для нас банкаўскія фінансавыя прадукты — нейкі каталізатар, які дазваляе развівацца рынку нерухомасці. У апошнія гады, калі банкі пачалі выдаваць параўнальна даступныя крэдыты, рынак актывізаваўся і доля здзелак з прыцягнутым капіталам узрасла. Як толькі крэдыты былі прыпыненыя, вялікая частка пакупнікоў выбыла. Гэта першы сур'ёзны ўдар па попыце, атрыманы цяпер рынкам другаснага жылля.
Другі ўдар па попыце — пандэмія. Ён часовы і паступова слабее, але ён ёсць. Існуе доля пакупнікоў і прадаўцоў, якія адклалі рашэнне жыллёвага пытання ў сувязі з няпростай эпідэміялагічнай сітуацыяй. Ёсць людзі, якія спынілі паказы і прагляды менавіта з-за рызыкі захварэць. Маюцца рэальныя прыклады скасавання ланцужкоў здзелак па прычыне таго, што адзін з уласнікаў занепакоіўся здароўем сваіх родных, і адмовіў канкрэтнаму пакупніку нават з рызыкай страціць сур'ёзныя грошы.
Разбяромся спачатку з напаўненнем рынку. Калі казаць пра прапанову, то яна стабільна расце. Колькасць аб'ектаў, выстаўленых на продаж, павялічваецца кожны тыдзень. На сёння ў базе партала Realt.by зарэгістравана больш за 9,1 тысячы жылых аб'ектаў, яшчэ ў сакавіку іх было каля 6 тысяч. Пачынаючы з красавіка, уласнікі заўважылі тэндэнцыі рынку і сталі выстаўляць аб'екты на продаж.
Другасны рынак папоўніўся аб'ектамі з сегмента прыватнага арэнднага жылля. Рынак нерухомасці — гэта цэласная структура, і змены ў адных кірунках несумненна ўплываюць на іншыя. Ужо ў пачатку гэтага года паралізавалася работа турызму, а разам з ім і рынак арэнды сутачных і элітных кватэр. Бізнесмены страцілі крыніцы фінансавання, і многіх з іх сітуацыя вымусіла выставіць кватэры на продаж.
Мінімум — восенню
Больш актыўна ўключыліся ў працэс тыя, каму важны чысты продаж — атрыманне грошай без наступных укладанняў у нерухомасць. Для іх крытычна важна як мага хутчэй прадаць памяшканне, каб ператварыць яго ў грошы, таму што тэндэнцыя ідзе на патанненне. Яны і прапануюць самыя рыначныя цэны. І заўтра гэтыя цэны будуць ніжэйшыя, чым сярэднія цэны ўчора.
Асобныя эксперты прагназуюць абвал рынку, але наш спецыяліст прадказвае плаўнае зніжэнне. Мікалай Прасталупаў мяркуе, што гэты год асаблівы, але за капейкі нерухомасць прадавацца не будзе. Мы ўжо праходзілі не адзін крызіс і бачылі, як рынак рэагуе на складаныя эканамічныя сітуацыі. Цяпер жа вялікая колькасць людзей перайшла на скарочаны рабочы дзень, а частка работнікаў (якія былі занятыя ў сферы паслуг) наогул страцілі работу. І цэны зніжацца будуць, бо прапанову ўсё ж нараджае попыт.
Таму «чыстым» пакупнікам — тым, у каго ёсць магчымасць пачакаць — наш эксперт параіў зрабіць менавіта гэта. У выпадку, калі запланаваны шматхадовы ланцужок з вялікай колькасцю кватэр, чакаць не абавязкова, бо ўласнік выступае і прадаўцом, і пакупніком.
Па законах жанру, у нас кожнае лета пачынаецца з прастою на другасным рынку жылля: прадаўцоў шмат, а пакупнікоў амаль нуль. З такім развіццём падзей у пачатку верасня ў нас будуць мінімальныя цэны на кватэры за апошнія некалькі гадоў. Мікалай Прасталупаў лічыць, што з пачатку года да верасня зніжэнне цэннікаў на кватэры складзе каля 15 %.
Паніжэнне не вечнае
Пакупнікам было б выгадна, каб цэны зніжаліся пастаянна, але дамовіцца не атрымліваецца. Ва ўсім вінаваты феномен адкладзенага попыту. Дапусцім, людзі прымаюць рашэнне пачакаць, але не сыходзяць з рынку. Яны будуць вырашаць свае жыллёвыя пытанні, але крыху пазней — ім усё роўна трэба пашырацца, раз'язджацца, «прыбудоўваць» дзяцей, пераязджаць. Пакупнікі проста чакаюць лепшага моманту. І бліжэй да канца лета, верагодна, кліенты «паспеюць».
На фоне зніжаных цэн і вялікага выбару адзін за адным пакупнікі пачнуць больш пільна звяртаць увагу на другасны рынак. Першая «прачнецца» найбольш імпульсіўная катэгорыя грамадзян — тыя, хто падумае: «Цяпер нядрэнны час, а як будзе далей — незразумела. Трэба браць». І здзелкі пойдуць. Відавочна, першыя пакупнікі пачнуць разбіраць лепшыя аб'екты, тым самым актывізаваўшы ўвесь рынак. Людзі, бачачы, што самыя ліквідныя прапановы адна за адной знікаюць, таксама паспяшаюцца з купляй, бо ўпусціць добры аб'ект па разумнай цане ніхто не хоча. Спыніць такі попыт можа толькі поўная адсутнасць грошай. А грошы ў многіх людзей яшчэ ёсць.
Сталіца і рэгіёны
За апошні тыдзень індэкс цэн на кватэры ў Мінску знізіўся на 0,3 % і склаў 1402 долара за квадратны метр. На такім узроўні цэны знаходзіліся ў пачатку 2020 года. У адрозненне ад другаснага рынку цэны на новабудоўлі ўвесь май паказвалі нязначныя ваганні. Сярэдняя цана кватэр у новабудоўлях Мінска за апошні тыдзень нязначна вырасла і складае на цяперашні момант 1312 долараў за «квадрат».
Разрыў паміж сярэднім узроўнем цэн на першасным і другасным рынках жылля складае 86 долараў за квадратны метр, што з'яўляецца мінімальным значэннем за паўгода.
У абласных цэнтрах таксама назіраецца тэндэнцыя да патаннення. Самым дарагім (пасля сталіцы) лічыцца горад Брэст — за апошні тыдзень цэннік на кватэры тут знізіўся на 0,2 % (821 долар за квадратны метр). У Гродне на 0,6 % (739 долараў), у Магілёве на 0,4 % (649 долараў), у Гомелі на 0,4 % (638 долараў) і ў Віцебску на 0,5 % (634 долараў за «квадрат»).
У буйных гарадах Мінскай вобласці сярэдні ўзровень цэн на кватэры ісці на зніжэнне яшчэ не збіраецца. У Барысаве ён нават пайшоў уверх — 610 долараў за квадратны метр (+0,3 %), тое ж і ў Салігорску — 867 долараў (+0,8 %), і ў Жодзіне — 739 долараў (+0,6 %). У Слуцку — 585 долараў (-0,1 %) і Маладзечне — 748 долараў (-0,6 %) — трохі здаў.
