Дзелавы Мінск перабіраецца на ўскраіны?

Пра тое, як змяняецца геаграфія дзелавых раёнаў Мінска, «EJ: Нерухомасць» расказаў спецыяліст камерцыйнага аддзела групы кампаній IDC group Павел Семянюк.

— Якія тэндэнцыі назіраюцца апошнім часам у сегменце арэнды адміністрацыйнай нерухомасці?

— Казаць пра стабільнасць сітуацыі не даводзіцца. Любыя эканамічныя ваганні адбіваюцца на рынку адміністрацыйнай нерухомасці. Так, некаторыя кампаніі зніжаюць свае выдаткі за кошт пошуку больш таннага арэнднага варыянту, памяншэння займанай плошчы. Некаторыя кампаніі памяншаюць штат, адпаведна, адмаўляючыся ад часткі памяшкання, шукаюць больш кампактныя варыянты. З іншага боку, мы заўважаем іншы трэнд: павелічэнне арэндных плошчаў сярод кліентаў, якія працуюць у IT-сферы. Дадзеная галіна адчувае цяпер сябе параўнальна нядрэнна, атрымліваючы прыбытак у валюце, развіваючыся, набіраючы новы штат супрацоўнікаў, адкрываючы з кожным годам новыя офісы. Так, па нашых назіраннях, усяго за адзін год шматлікія кампаніі павялічылі свае офісы ў два і больш разоў.

Што да класавасці аб’ектаў, то ў наяўнасці тэндэнцыя павелічэння аб’ёму прапановы ў класе «В». З пачатку года доля гэтага класа ў агульным аб’ёме прапановы павялічылася з 19% да 32%, што ў першую чаргу звязана са здачай у эксплуатацыю новых аб’ектаў, якія пазіцыянуюць сябе ў дадзеным сегменце.

Заўважаецца пэўнае ажыўленне ў класе «А», дзе доля ў агульным аб’ёме прапановы з пачатку года знізілася з 15% да 10%. Калі год таму ўзровень вакантнасці ў найбольш прэстыжных і дарагіх мінскіх офісах мог дасягаць 50–60%, то цяпер гэтыя памяшканні павольна, але знаходзяць сваіх арандатараў. Варта адзначыць, што ў кожным аб’екце класа «А» да гэтага часу можна арандаваць памяшканне больш за 1000 кв. метраў. На сённяшні дзень у фазе актыўнага будаўніцтва знаходзяцца некалькі бізнэс-цэнтраў класа «А», якія цягам года могуць павялічыць аб’ём прапановы больш чым у два разы — на 60 тысяч кв.метраў. Новыя, пустуючыя памяшканні класа «А» прымусяць уласнікаў гэтых аб’ектаў перагледзець паходы да цэнаўтварэння.

Кошт арэнды ў класах «А» і «В» з пачатку года вырас адпаведна на 7% і 10%.

Сярэднеўзважаная стаўка ў класе «С» знізілася на 6%. Па стане на пачатак верасня 2011 сярэднеўзважаныя стаўкі ў мінскіх бізнэс-цэнтрах склалі:

• клас «А» — 27,7 EUR/1 м ², дыяпазон ставак — ад 22 да 34 EUR/1 м ²;

• клас «В» 18,6 EUR/1 м ², дыяпазон ставак — ад 15 да 22 EUR/1 м ²;

• клас «С» 13,5 EUR/1 м ², дыяпазон ставак — ад 9 да 17 EUR/1 м ².

— Як рынак дэвелапменту офіснай нерухомасці адрэагаваў на валютны крызіс?

— З пачатку года многія забудоўшчыкі перагледзелі тэрміны рэалізацыі сваіх праектаў. Яны сутыкнуліся з праблемамі недахопу і падаражэння будаўнічых матэрыялаў, з цяжкасцямі пры закупцы абсталявання за мяжой. Будаўніцтва шматлікіх аб’ектаў, якія знаходзяцца на праектнай стадыі, было спынена зусім. Аб’екты, будаўніцтва якіх было пачатае ў 2009–2010 гадах, сёння завяршаецца, але са змяненнем тэрмінаў здачы. Здача некалькіх аб’ектаў, будаўніцтва якіх актыўна вялося ў 2009–2010 гадах, але залежала ад замежных будаўнічых матэрыялаў, зусім перанесенае на нявызначаны тэрмін.

Складаныя эканамічныя ўмовы правялі некаторую чыстку сярод сталічных забудоўшчыкаў: з найбольшымі цяжкасцямі сутыкнуліся дробныя пачаткоўцы-дэвелаперы. Дасведчаныя забудоўшчыкі ў меншай ступені падлеглыя ўплыву крызісных з’яваў у эканоміцы.

— Ці змянілася на фоне крызісу геаграфія дзелавых раёнаў сталіцы? Ці не адбылося масавага адтоку кампаній з цэнтра горада на ўскраіны, дзе арэндныя стаўкі традыцыйна ніжэйшыя?

— Масавага пераезду арандатараў з цэнтра горада на ўскраіну не назіраецца. Цэнтр горада (у межах першага транспартнага кальца) заўсёды быў і застаецца запатрабаваным сярод арандатараў. Тут размяшчаюцца галаўныя офісы буйных кампаній, адкрываюць прадстаўніцтвы замежнікі.

Арэнда офіса ў цэнтры заўсёды будзе прывабная з пункту гледжання прэстыжу, даступнасці для грамадскага транспарту, суседства з дзяржаўнымі ўстановамі, міністэрствамі, наяўнасці развітай інфраструктуры (побач — банкі, кавярні, рэстараны, крамы і інш.). Аднак арэнда офіса ў цэнтры мае шэраг недахопаў, такіх як высокая арэндная стаўка і вялікая праблема з паркоўкай аўтамабіляў. Дарэчы, пытанне пра свабодную паркоўку каля офіса робіцца ўсё больш актуальным для арандатара, і арандадаўцы гатовыя звяртацца да розных хітрыкаў, каб забяспечыць сваіх кліентаў запаветнымі месцамі для аўтамабіляў: выкупляюцца свабодныя паркавальныя месцы на найбліжэйшых гарадскіх стаянках, арганізоўваецца дадатковая паркоўка за кошт памяншэння зялёных зон, у новыя будаўнічыя праекты ўключаюцца дарагія шматузроўневыя паркінгі. Пры далейшым ушчыльненні забудовы цэнтральнай часткі горада пытанне транспартнай даступнасці і наяўнасці свабодных паркавальных месцаў будзе гучаць яшчэ больш востра. Адпаведна, бізнэс-цэнтры, размешчаныя на ўскраіне горада, будуць мець вялікую прывабнасць.

— Якія раёны Мінска можна назваць самымі «дзелавымі»?

— Найбольшая канцэнтрацыя адміністрацыйных аб’ектаў — у межах першага і другога транспартных кольцаў. Па колькасці бізнэс-цэнтраў галоўныя пазіцыі займаюць Савецкі, Першамайскі і Маскоўскі раёны. У Першамайскім раёне, у мікрараёнах «Усход» і «Уручча» фармуецца буйная дзелавая забудова. Так, агульная плошча дзейных бізнэс-цэнтраў тут складае больш за 60 тысяч кв.метраў, на розных этапах будаўніцтва знаходзяцца аб’екты агульнай плошчай каля 300 тысяч кв. метраў. Калі ўсе праекты ў дадзеным раёне будуць рэалізаваныя, горад атрымае буйны сучасны дзелавы раён.

Найменшая канцэнтрацыя дзелавых цэнтраў — у Заводскім, Першамайскім і Ленінскім раёнах. Да нядаўняга часу Кастрычніцкі раён сталіцы быў абдзелены сучаснымі адміністрацыйнымі аб’ектамі, аднак тут анансаванае будаўніцтва буйных адміністрацыйных аб’ектаў і нават дзелавых раёнаў, што выведзе гэты раён на першыя пазіцыі па дадзеным паказчыку.

realty.ej.by

Хочаш падзяліцца важнай інфармацыяй ананімна і канфідэнцыйна? Пішыце рэдактару «Нашай Нівы» ў ТГ