Как продать или купить квартиру и не просчитаться — эксперты дают толковые советы 1

Автор: Филипп Коваленко

Собираетесь продавать или покупать квартиру? Мы спросили экспертов о том, что важно знать каждому, кто решился на сделку с недвижимостью. Все четко и по пунктам: от оформления документов до лайфхаков по составлению объявлений.

Какие документы стоит подготовить перед продажей квартиры

Наталья Куземкина,
директор агентства недвижимости «Этажи», аттестованный риэлтор:

— Перед продажей квартиры нужно привести в порядок правоустанавливающие документы. К ним относятся: свидетельство о государственной регистрации права собственности и документы, которые являются основанием для регистрации права собственности. Это договор купли-продажи, дарения, мены, брачный договор, свидетельство о праве на наследство.

У собственника должен быть также техпаспорт помещения, отражающий реальную планировку квартиры. Если делалась перепланировка, до момента продажи ее нужно узаконить.

Не покупайте квартиру, если видите, что планировка в реальности и по документам не совпадает. Если это выяснится, вы заплатите штраф и будете вынуждены за собственные средства привести квартиру в первоначальный вид.

Какая перепланировка запрещена:

  • на балконе установлен радиатор или балкон сделан частью отапливаемого помещения,
  • жилая комната без окон,
  • перепланировка, которая ослабляет несущие конструкции здания,
  • изменения, которые влияют на архитектурное решение фасада (например, остекление балкона в домах исторической значимости),
  • вырезка ниши в вентшахте.

Как правильно оценить стоимость квартиры

Сергей Свяжин,
директор по развитию сервиса «Куфар Недвижимость»:

— Чтобы понять уровень цен на рынке, посмотрите объявления, выставленные на Куфар Недвижимость. Обращайте внимание на объекты в вашем районе в домах, которые похожи на ваш.

Помните, что реальная цена продажи обычно ниже той, которую изначально запрашивает продавец.

Не лишним будет понимать, что в целом происходит на рынке: растет он или падает. Исследование Куфара, проведенное на основе данных о 2,5 тыс. сделок с недвижимостью, говорит о том, что рынок активизируется.

За январь этого года количество совершенных сделок с квартирами на Куфаре выросло на 24,8%, с домами — на 49,7%. 

Предложение при этом тоже увеличивается: в январе продавцы опубликовали на 53,6% больше объявлений о продаже квартир, чем в декабре. По предварительным оценкам, рост базы предложений сохранится.

Сколько сейчас стоят квартиры

Фота Shutterstock

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

Однокомнатные квартиры в Минске на первичном рынке предлагают за $63,2 тысячи, на вторичном — за $49,2 тысячи.

Финальная стоимость, конечно, зависит от метража помещения и его класса. В Куфаре мы считаем медианную цену жилья — такие цифры более точные, чем средние значения. Медианная цена за 1 кв. м. в новостройках сейчас на уровне $1426, на вторичном рынке — $1368.

Разбежка в ценах за «квадрат» небольшая — 4%, однако из-за того, что в новостройках однокомнатные квартиры обычно большей площади, чем на вторичном рынке, разница в стоимости квартир может доходить до 22%.

  • Двухкомнатные:
    Средняя цена на двухкомнатные квартиры в столице установилась на уровне $62,6 тысячи для вторичного рынка и $87,2 тысячи для первичного рынка. При этом 1 кв. м. «двушки» в новостройке на 82 доллара дороже двухкомнатной квартиры на вторичке — $1347 и $1265 соответственно.
  • Трехкомнатные:
    «Трешка» в Минске будет стоить $84 тысячи на вторичном рынке и $118,5 тысячи в новостройке. При подсчете стоимости квадратного метра рекомендуем ориентироваться на $1202 за кв. м. для квартиры на «вторичке» и на $1268 за кв. м. для новостроек.
  • Четырехкомнатные:
    Четырехкомнатные квартиры на вторичном рынке будут стоить около $104 тысяч и около $164 тысяч на «первичке». Цена за кв. м. такого жилья на вторичном рынке — $1154 доллара за «квадрат», в новостройках — $1221.

В то же время стоит помнить, что на стоимость квартиры влияет не только уровень цен на рынке, но и местоположение объекта.

Алексей Костечко,
агент по операциям с недвижимостью агентства «Этажи»:

— Если вы хотите оценить стоимость квартиры как можно точнее, необходимо узнать ее историю, ситуацию с предложением квартир в данном районе города, учесть тип и год постройки, этаж, качество ремонта.

Для примера рассмотрим вариант 2-комнатной квартиры по улице Искалиева на среднем этаже с ремонтом в доме номер 4.

Это панельный 5-этажный дом 1961 года постройки. По соседству присутствуют похожие 5-этажные панельные дома, трех- и четырехэтажные дома более ранней постройки, индивидуальные проекты кирпичных домов. Правильно будет смотреть только на панельные дома, на историю продаж 2-комнатных квартир в последнее время, актуальные предложения квартир в этих домах, не учитывая при этом первый и последний этажи.

Обычно цифры реальных сделок ниже цифр предложений, поэтому в итоге мы получим следующую картину: средняя цена продаж за последние 6 месяцев — $49,5 тысячи (или $1100 за метр). Учитываем качество ремонта и мебель с техникой относительно средней квартиры (это квартира, в которую можно заехать и жить с минимальным ремонтом) и прибавляем или отнимаем стоимость ремонта и мебели.

В этой квартире новый ремонт (декабрь 2018) и новая мебель с техникой (январь 2019), поэтому получаем сумму выше средней.

Есть ли смысл привлекать к продаже или покупке риэлтора

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

— Для сделок на вторичном рынке присутствие риэлтора может быть существенным плюсом, особенно, если вам предстоит сложный размен в несколько этапов.

Как минимум, риэлтор поможет проверить чистоту документов на квартиру и выяснить, может ли претендовать на жилплощадь кто-то, кроме ее собственника.

Например, если права наследования любого из родственников были нарушены, сделку могут признать недействительной. А значит, вы можете потерять право на собственность без возврата денег. Поэтому перед любыми сделками с недвижимостью важно детально проверить все бумаги и грамотно составить все документы. Провести проверку документов вы можете и самостоятельно, но это потребует серьезных временных и денежных затрат.

Наталья Куземкина,
агентство недвижимости «Этажи»:

— В агентство также обращаются, если хотят получить максимально точную оценку стоимости квартиры. По собственному опыту знаю, что оценивать дом, в котором живешь, объективно не получается. Ведь с ним связаны воспоминания, в него вложен ваш труд и ваши деньги.

Ориентируясь на данные о предыдущих сделках, агенты могут сравнить запрашиваемую и фактическую цену продажи объектов недвижимости на рынке и подсказать клиенту, в каком случае можно поднять цену, а в каком — снизить, чтобы не ждать покупателя слишком долго.

В агентство есть смысл обратиться, если вы не хотите тратить свое время на фотосъемку, описание квартиры, показы жилья потенциальным покупателям. В этом случае агент выступит вашим представителем.

Если вы продаете недвижимость, он выяснит потребности покупателя и будет презентовать квартиру исходя из того, что важно для потенциального клиента. Если вы покупаете квартиру, риэлтор сможет поторговаться с хозяином и снизить цену, ведь он обычно замечает все недостатки квартиры. А еще он, скорее всего, знает, планируется ли новая застройка или реновация территории рядом с вашим новым домом — а это может повлиять как на стоимость жилья в будущем, так и на комфорт проживания в этом доме.

Стоит привлечь риэлтора и тогда, когда нет четкого понимания, какое жилье вы хотите купить — он выяснит ваши потребности, возможности, подберет подходящие варианты. А в случае, если понравившаяся квартира будет стоить дороже, чем вы планировали, предложит вариант на замену или с помощью кредитного брокера подберет наиболее выгодный кредит.

Также риэлтор соберет необходимые для продажи документы, проведет сделку, подскажет, когда и как сниматься с регистрационного учета, когда и кому необходимо давать согласие на отчуждение, как удобнее производить расчеты и передавать жилплощадь.

Что продается быстро, а что — сложнее

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

Белорусы сейчас предпочитают «вторичку», это связано со стоимостью квадратного метра жилья. Разница в стоимости 1 кв. м. жилья в новостройках и на вторичном рынке в среднем составляет 25-82 доллара. В зависимости от количества комнат стоимость квартиры в новостройке в среднем дороже на 19-36%. Поэтому «вторичка» продается быстрее. В то же время в столице все еще есть дефицит жилья, поэтому на квартиры в новостройках спрос тоже есть.

Алексей Костечко,
агентство «Этажи»:

— Если не брать в расчет стоимость, то быстрее всего продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Быстрее продастся однокомнатная квартира меньшего метража, чем большего. Однокомнатные квартиры площадью более 40-43 квадратных метров продаются достаточно тяжело. Долго в продаже находятся и «двушки» больше 70 метров.

Типовые квартиры быстрее находят своего покупателя, чем индивидуальные проекты: стандартную квартиру в 9-этажке продать проще, чем индивидуальный проект с нетипичной планировкой. Хотелось бы отметить, что в последние годы покупатели отдают предпочтение современным квартирам с большой кухней. Ценовой разрыв между современным жильем и советскими пятиэтажками достаточно большой, и со временем будет становиться еще больше.

Еще один немаловажный фактор, если речь идет о столице, — это близость к метро.

Что сделать, чтобы продать квартиру быстрее

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

— В среднем на Куфар Недвижимость квартиру можно продать за месяц. Но в истории площадки было много случаев, когда сделки закрывались буквально за пару дней. Например, в феврале квартиру по улице Седых в Минске продали за 1,5 дня.

Анализируя истории покупок, мы выделили правила, следуя которым вы повышаете свои шансы быстро найти покупателя:

1. Позаботьтесь о том, как будет выглядеть квартира на фото: уберите лишние вещи, убедитесь, что света достаточно. Сочные и яркие фото получают в несколько раз больше просмотров, чем темные и мыльные. Снимайте интерьер в целом, а не отдельные детали.

Неправильно:

Правильно:

Даже если интерьер квартиры не дизайнерский, она будет смотреться выигрышно, если фото сделаны правильно:

Если хотите получить хорошее фото, не снимайте напротив окна — только сбоку и по диагонали.

2. Выберите правильную миниатюру. План помещения, вид из окна и внешний вид дома — это важная информация. Но в первую очередь покупателю интересно, как выглядит интерьер вашей квартиры.

Неправильно:

Правильно:

3. Напишите честное описание. Не жалейте слов, но и не пишите слишком много. В первую очередь текст должен быть полезным для покупателя — подумайте, важно ли ему знать, что плитку для ванной вы выбирали 2 месяца. Если не знаете, о чем писать, представьте, что вам нужно честно рассказать о квартире своему другу.

4. Используйте принцип «Что-Где-Как». Сначала опишите технические параметры квартиры (количество комнат, метраж, этаж, постройка), затем — местоположение и инфраструктуру (парки, школы, магазины поблизости). Расскажите о планировке: совмещенный санузел или нет, большая ли кухня, комнаты отдельные или проходные. Если квартира продается с мебелью, укажите, что оставите новым жильцам. Если без, об этом тоже нужно сделать пометку.

Свежий ремонт, «советское наследие» или «голые стены» — что готовы покупать белорусы?

Алексей Костечко,
агентство «Этажи»:

— Я бы советовал сопоставить затраты на ремонт и стоимость квартиры, если планируемый ремонт «потянет» больше, чем 2% от стоимости квартиры, то прибыли он вам точно не принесет, хотя, возможно, ускорит продажу.

Что обязательно нужно сделать перед продажей, так это устранить мелкие недочеты: неработающие краны, ручки, трещины и т.п. Если покупатель увидит их, это станет основанием для торга. Если у вас домашние питомцы, стоит подумать о новых обоях.

Если же ремонт у вас как таковой отсутствует, то делать его для продажи не стоит, у вашего покупателя в голове уже свой вариант интерьера, и вряд ли он совпадает с вашим.

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

— Сейчас между первичным и вторичным рынком достаточно сильная разбежка в цене. Поэтому во многих случаях купить старую квартиру и отремонтировать ее выйдет дешевле, чем приобрести жилье в новостройке. Разница в стоимости новой квартиры и квартиры на «вторичке» — от 13 до 60 тысяч долларов — получается, с точки зрения вложений, вторичное жилье в хорошем районе выгоднее, чем новострой. 

Качество ремонта при этом главную роль не играет — большее внимание покупатели уделяют местоположению объекта, близости к метро, типу и году постройки дома, планировке квартиры.

Стоит ли убирать лишнюю мебель и вещи? 

depositphotos.com

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

— Продавать квартиру с мебелью стоит лишь тогда, когда эта мебель хорошего качества. Протертый бабушкин диван скорее отпугнет покупателя. А вот хорошее оснащение дома или квартиры сыграет в вашу пользу. Рекомендуем создать список вещей, которые вы готовы оставить новым хозяевам, и указать их состояние. Этот список можно опубликовать в объявлении или отправить потенциальному покупателю в личных сообщениях.

Алексей Костечко,
агентство «Этажи»:

— Если квартира свободна и никто в ней не проживает, то нужно вынести лишние вещи и мебель. Оставьте только то, с чем квартира будет продана. Вы повысите шансы быстрее найти покупателя. К тому же избежите претензий, что квартира при продаже выглядит не так, как ее показывали.

Помните: чем больше мебели, тем меньшим кажется пространство.

На каком этапе продажи уместно торговаться

Алексей Костечко,
агентство «Этажи»:

— С покупателем нужно говорить вежливо и быть всегда на связи. Подходите гибко к организации показов вашей квартиры и никогда не торопите во время просмотра.

Секрет успешной сделки — торговаться только в нужный момент. Не стоит пытаться торговаться уже при первом звонке или на показе. Торги допустимы при финальных переговорах.

Помните, что чем больше вы узнаете о покупателе, тем лучше его поймете. Когда проводите показ, исходите из потребностей потенциального покупателя — рассказывайте и показывайте ему то, что для него важно.

Когда лучше выписаться из квартиры и расплатиться за коммунальные услуги

Алексей Костечко,
агентство «Этажи»:

— Если есть возможность выписаться прямо перед сделкой, то любой покупатель будет вам за это благодарен, а многие не пойдут на сделку без этого условия. Конечно, когда у вас не «чистая» продажа, это становится сделать почти невозможно, и здесь необходимо прописать сроки выписки в соответствующих документах.

Расплатиться за коммунальные платежи лучше всего в день сделки, обычно их считают пропорционально предыдущему месяцу. Либо можно дождаться середины следующего месяца и оплатить по факту выставленных значений.

Нужно ли брать задаток за квартиру? Как правильно его оформить? 

Наталья Куземкина,
агентство недвижимости «Этажи»:

— Все договоренности и обязательства по покупке или продаже недвижимости нужно обязательно оформлять письменно. Это может быть предварительный договор купли-продажи, соглашение о намерениях.

В документ стоит добавить любые договоренности об обеспечении обязательств — задаток, неустойку или что-то другое. У сделки могут быть дополнительные условия: одновременная продажа покупателем своего дома или квартиры, встречная покупка продавцом другого объекта недвижимости, положительное решение по кредиту для покупателя и т.п. Их также необходимо прописывать в документах.

Сергей Свяжин,
«Куфар Недвижимость»:

— Тот, кто хочет быть уверен в максимальной безопасности сделки, может дополнительно заключить договор титульного страхования. Суть его в том, что, если сделка по каким-то причинам будет признана недействительной, покупателю вернут все деньги. Практика титульного страхования распространена в Москве, где порой бывает очень сложно установить, кто имеет права на квартиру. Но в Минске вы также можете ей воспользоваться — договор заключается на срок от 1 до 10 лет.

*Для удобства подсчета цены на недвижимость указаны в долларах США по действующему курсу на дату составления статьи. Напоминаем, по требованиям белорусского законодательства, оплачивать любые покупки можно только в белорусских рублях, по курсу Национального банка на дату оплаты.

1
Марыюш Пудзяноўскі / Ответить
15.03.2019 / 09:57
Дзякуй за такі грунтоўны матэрыял!
Чтобы оставить комментарий, пожалуйста, активируйте JavaScript в настройках своего браузера